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刍议双拼户型的法律风险及防范  

2012-12-08 10:30:00|  分类: 购房焦点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、双拼户型的背景


    2006年建设部颁布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,规定“自2006年6月1日起,各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上”,这就是通常所说的“90/70”政策。

    该文件还要求,城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作,首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标,指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定;依据控制性详细规划,出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件,并作为土地出让前置条件,落实到新开工商品住房项目。

    所以,自2006年6月之后出让取得的土地,一般均有90/70的户型结构规划指标要求,甚至有的城市为了整体上达到90/70要求,在部分地块有90/90的规划要求,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到90%以上。有些地块的楼面地价高,如果开发商仅仅开发90平方米以下的房屋,很可能难于盈利或者盈利不高。大户楼盘的档次高、总价高、利润空间大,这促使开发商喜欢开发大户型,但最重要的是市场有大户型的需求,开发商开发有市场需求的户型,符合市场经济规律。

    双拼户型,是开发商为应对“90/70”政策而想出来的变通办法。在实际操作中,开发商一般将相邻的两套房屋的墙体打通,有的还将相邻的两套房屋之间的空间加建楼板,并且将原属于这两户的公共部分的走廊、过道,改建成专有部分,这样的双拼户型必然会增加业主的实际使用面积,有的楼盘赠送面积可以达到建筑面积的50%,双拼户型还会大大提升房屋采光、通风和景观质量,这些优点成为了此类楼盘销售的重要卖点。双拼户型的变通,使开发商提高了项目盈利空间,让购房者也得到赠送面积上的实惠,对银行来说增加了经营收入,毕竟房贷个贷一直都是优良贷款,对发展商、银行和购房者三方都有吸引力,所以现在双拼户型、三拼户型、双拼别墅等屡见不鲜。

    但是,根据现行的法律法规,双拼户型的开发除了一般商品房开发的风险外,有一些特殊法律风险,值得开发商关注。本文就双拼户型的特有的《房地产买卖合同(预售)》的民事法律风险及防范、《建设工程施工合同》的民事法律风险及防范、开发商的行政法律风险及防范等三个方面进行简述。

 

刍议双拼户型的法律风险及防范 - 周明华 - 深圳东莞惠州惠阳大亚湾别墅楼盘投资
 

二、《房地产买卖合同》的民事法律风险及防范

  1、购房者按揭贷款导致的风险

     购房者一般通过银行按揭的方式购买商品房,银行贷款的首期款成数比例和银行贷款的利率是购房者判断是否买房的重要因素,特别是对投资性购房者;即使是对首次“双拼户型”购房者来说,双拼户型中的有一套物业属于第二套房屋,严格根据法律规定,是不能享受首次购房的首期成数和优惠利率,购买第二套房屋至少需要首付三成,而且房贷利率要从首次置业的可以下浮15%变成上浮10%,等于要多承担25%的贷款利率。

    开发商售楼时,售楼人员一般均承诺两套房均能按第一套房的优惠利率和成数,有的开发商还承诺“可以特批折扣”,或者由两家银行同时放款分别算首次置业购买小户型,以应对“按家庭算第二套房”的政策。

    如今国家的金融货币政策不稳定,现有的金融政策的执行力度宽严不一,央行或银监会随时都可能收紧信贷规模、严格执行首套房政策,此举必然会对房地产价格走势产生负面影响。购房者如以不能如愿申请到银行按揭贷款为由,要求解除房地产买卖合同或者要求开发商承担额外的首期款和额外的利率损失,该如何处理?

    对此,建议在《房地产买卖合同(预售)》中以补充协议的形式约定或者以单方声明形式明确以下内容:

    购房者理解银行的按揭贷款政策的不稳定性,如本人以按揭贷款方式支付购房款,本人将自行承担按揭贷款的一切风险,包括但不限于因购买二套或者多套住房而需提高首付和贷款利率以及银行拒绝发放贷款等风险。

    在开发商将房产交付本人之前,若因购房者逾期支付银行按揭款项或者购房者其他违约行为导致其中一套物业的买卖合同终止或者被解除的,购房者亦同意另一套物业的买卖合同亦同时终止。购房者将配合开发商办理前述两套物业买卖合同终止的全部手续,因终止合同的所有费用以及给开发商造成的损失由购房者承担。合同终止后,开发商即有权出售或者以其他方式处理前述两套物业。但由于开发商的原因导致合同解除或者终止的除外。

 

2、房屋交付风险及其防范

     开发商在预售房屋时,一般是展现给购房者一个改造好双拼户型样板房,但是,实际上双方签订两份独立的房地产买卖合同,每一份合同中都会有“分户位置图”、“立面图”和“分户平面图”等作为合同附件,按合同开约定开发商应当交付合同图纸中的房屋。

     入伙交楼时,因为房价下跌或者购房者其他原因,购房者以交付的房地产不符合买卖合同约定为由拒绝收楼,或者要求解除合同,开发商如何应对?

 

对此,笔者认为可以采取如下两种变通方式:

第一种变通方式“委托施工方改造”,让购房者与施工方签订《委托改造书》,在《委托改造书》约定:

(1)购房者委托施工方拆除两套房屋之间的隔离墙;将两套房屋共同享有专有使用权的公共走道以墙体堆砌并围合;供水、供电、电话、有线电视、燃气管道等基础工程合并为一套房屋使用标准;给水系统(生活阳台及厨房的给水系统)及强电系统按照两套房标准交付,具体改造方案见附图。

(2)施工方同意不计成本地进行上述改造工程,购房者同意施工方自行采购物业改造建筑材料等工作,但施工方保证改造工程符合国家法律法规的质量要求。

(3)购房者同意施工方视情况作适当停工、延长或提前完工等调整工期决定,但必须在X年X月X日之前完成改造。完工日期在《房地产买卖合同(预售)》上的交楼日期之前即可。

 

第二种变通方式“委托开发商改造”,在《房地产买卖合同(预售)》中以补充协议的形式约定或者以单方声明形式明确以下内容:

(1)购房者委托开发商改造两套物业:拆除两套房屋之间的隔离墙;将两套房屋共同享有专有使用权的公共走道以墙体堆砌并围合;供水、供电、电话、有线电视、燃气管道等基础工程合并为一套房屋使用标准;给水系统(生活阳台及厨房的给水系统)及强电系统按照两套房标准交付,具体改造方案见附图。该改造后的标准是对《房地产买卖合同(预售)》及附件中约定标准的变更,该变更的法律后果由购房者承担。

(2)、物业改造将耗时约XX天,购房者同意,将《房地产买卖合同(预售)》约定的交楼时间进行推迟XX天。

    通过对容易引起纠纷的按揭环节和交楼标准环节进行法律处理,购房者以按揭和交楼标准为由,请求解除合同或者追究开发商的违约金的请求将不会得到法院或仲裁机构的支持。

 

三、《建设工程施工合同》的民事法律风险及防范

    开发商与施工方签订的建设工程施工合同,该施工合同和施工图需要到建设主管部门进行备案,施工方的法定义务是按施工合同和规划部门审批的施工图按期交付合格工程。

    对于双拼户型的项目,开发商一般指示施工方直接按改造方案的图纸进行房屋建造,竣工验收后,直接将改造好的两套物业交付给购房者,这种情况下施工方实际完成的工程量必然会与施工合同及施工图的约定不一致。两套物业中的供水、供电、电话、有线电视、燃气管道等基础工程,只需按一套物业标准建造,实际上减少了施工方的工程量;需要拆除的隔离墙的改造,实际上施工方不会实际建造,无建造成本,也无拆除成本;加建楼板、砌墙和围合等改造,实际是在施工合同外增加了工程量。 

    所以,对于双拼户型项目,工程实际的工程量、工期与施工合同的约定必然有较大不同,容易引起工程造价、工期、工程验收等方面纠纷。为了防止双方在工程量、工程造价结算和工期的纠纷。双方可以就此签订补充协议,对有关双拼户型改造的图纸、工程量、单价、工期、质量验收、保修等事宜进行详细的约定;但是此补偿协议其真正目的是规避规划许可审批,该协议可能涉嫌“以合法形式掩盖非法目的”被法院或仲裁机构认定无效。

    笔者认为,采取变通办法,双方就上述改造方案进行详细的工程经济签证和工程工期签证,工程竣工后双方根据施工合同、图纸、以及工程签证进行据实结算。

 

四、开发商行政法律风险及防范

    笔者认为,开发双拼户型主要是规避90/70政策和规划法律法规,最终交付的工程也会与《建设工程规划许可证》要求相悖,《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》特别强调“当前应重点查处下列行为:开发建设单位……在建设过程中擅自变更设计,违反套型结构要求等行为”,双拼户型开发无疑存在行政法律风险。

    在实务操作中,开发商在建筑工程竣工验收之后,需要办理规划验收,规划验收并取得《规划验收合格证》之后,才能办理房地产证权属登记。如果规划部门严格按照《建设工程规划许可证》和施工图进行验收,那么项目的规划验收是不能通过的,而且可能面临行政处罚。

    根据《城乡规划法》,擅自变更建筑设计,包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量,规划部门不予规划验收。未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由规划部门责令开发商停止建设、限期改正、可以处建设工程造价百分之十以下的罚款罚款、没收违法所得。

    有些地方性法规也有相应的细化规定,例如《深圳市城市规划条例》第六十条“建设工程竣工后,建设单位持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或者验收不合格的不予发放《规划验收合格证》,不予房地产权登记,不得投入适用。”

    纵然目前规划部门对双拼户型采取“睁一只眼闭一只眼”的态度,但是,也有开发商遇到个别业主行政投诉和越级行政投诉的事情,开发商被迫作出一些补偿。

 

针对上述行政法律风险,笔者建议:

    开发商指示施工方直接按改造方案的图纸进行房屋建造的项目,对房屋改造方案的实施,采取本文第二部分中所述的“委托施工方改造”的形式,比采取“委托开发商改造”的形式,对开发商来说行政风险更小。

    如果开发商是先按经审批的施工图进行施工、工程竣工验收和规划验收后,开发商将两套房交付给购房者,购房者收楼后再委托施工方进行改造。这样可以大大降低开发商的行政法律风险,但是增加项目开发成本、浪费巨大、拖延工期,例如先建造、后拆除的隔离墙体,没有价值的两套水、电、燃气、有线电视等工程。

 

五、结论

综上,笔者认为双拼户型项目中开发商的民事法律风险基本可以规避,但是行政责任不能完全规避。

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