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日志

 
 

又一别墅规划被刷下,2013深别墅进入存量市,全别墅封盘1年当如何?  

2012-09-27 23:27:31|  分类: 购房焦点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 曾跟万科溪之谷的有关朋友打电话,被告知:别墅规划可能改,以后项目很可能就没有别墅了。这是万科的无奈,也是市场事实:
 
    1、【早就不批别墅用地】。深圳2007年开始出让土地容积率多被要求3.0以上,2009年政府严申以后出让土地容积率不能低于1.0,今年再次强调这个原则,并第5次强调“禁墅令”。在“限墅令”及“1.0容积率”的双重限制下,别墅的规划审批通过已成小概率事件,几乎可以认为,不再有别墅增量审批。不批别墅用地,何来别墅开发?
 
    2、【能开发别墅的存量土地极少】。即便原先的别墅规划都可能要求更改,如上溪之谷便是案例,当年联泰红树湾用地也是案例:从容积率1.0调整到容积率2.8,别墅梦破碎;东部华侨城天麓莱茵庄园之后,未来也不会再有别墅规划……
 
    所以,美亨可以肯定地说:2012年是深圳甚至中国最后一年批量别墅推出年。
 
    如果说2011年是深圳“黑色别墅年”——遭遇限购+限价双限,所有别墅转现售,导致总备案套数不超过50套,楼市是买方市场开发商非常被动;那么,2012年则是“绿色别墅年”——陆续上火,别墅持续有推出和成交,但由于推盘量大,楼市依然是买方市场,开发商显得“被动”;进入2013年,则是“红色别墅年”——下半年陆续进入卖方市场,别墅卖一套少一套,开发商“掌握资源主动权”,消费者显得“被动”。
 
    换句话说:2012年是消费者买别墅最佳年份:推盘量大,议价有空间。
 
    又或言之:不急着回款的开发商,不如封盘,明年再说。深圳全别墅封盘1年,明年此刻普提价反而好卖,开发商笑着收钱即可。
    是不是?
 
    明年这时候全市别墅定价可以参考:关内不低于4000万/套,龙华新区不低于2000万/套,鹭湖国际住区不低于1300万/套(临湖不低于3000万/套),大梅沙不低于5000万/套。
由于没有新增别墅,别墅供应卖一套少一套。尤其:1、独栋,全市仅有400多套存量,很珍贵,3万人:1套的比例;2、临天然湖别墅,只有30套了,5万人:1,更是极品。
 
 
   
 
    背景资料:
    1、深圳进入千万级豪宅时代
    2012年下半年,深圳每套房皆超过千万的豪宅新盘有8个:招华-曦城5期、伍兹公寓、鲸山9期、紫园、燕晗山、纯水岸14/15期、联泰梅沙湾、润恒御园,加上在售的纯千万级豪宅爱琴湾、凯旋湾、天麓、天琴湾,深圳2012年在售、将售纯千万级豪宅楼盘12个,达到历史高峰。
 
    2、南山、宝安主宰纯千万豪宅市场  每3个新增千万富豪/套
 
    预计全年千万级产品新增不足1600套,南山、宝安占比过半。而2011年,深圳千万级以上富豪52600人,增加3840人,按同等数值计算,约每2.4个新增千万富豪可享一套千万级以上物业。加上香港为主的异地富人约20%的购买力,此值可修正为每3个新增千万富豪/套。
 
    3、2012年深圳豪宅四大跃进
    (1)深圳进入千万级豪宅时代
    (2)深圳高层豪宅进入公寓时代
    (3)深圳公寓豪宅进入豪装时代
    (4)深圳别墅1700多套推盘量史上高峰,绝后
 
    4、美亨统计2012年,深圳有10个每套超过千万级的豪宅在售将售,【2012年深圳跨入千万级豪宅时代】。千万级豪宅中,最吸引眼球的莫过于“最贵”的豪宅。美亨调研市场,大致盘点如下6个顶豪有亿元独栋别墅(个别豪宅项目有多套过亿单位):
 
    (1)招华曦城1300平,新房,深圳可售最大建面独栋,定价过亿
    (2)天琴湾山顶别墅,新房,定价过亿
    (3)纯水岸临湖别墅,二手房,售价过亿
    (4)东部华侨城天麓1区,二手房,售价过亿
    (5)大南山紫园,新房,定价过亿
    (6)联泰梅沙湾,新房,定价过亿
 
    5、2011年存量别墅:
    鸿威海怡湾
    万泽云顶香蜜湖
    天琴湾
    天麓
    皇庭玺园
    爱琴湾山庄
    观湖园
    观澜湖
    金地天悦湾
    曦城
    熙园山院
    水榭山
    凯旋湾
    紫麟山
    公园大地
    御峰园
    星河时代
    十二橡树庄园
 
    6、2012年增量别墅名录:
    大南山紫园
    懿德轩
    南山花园2期
    燕晗山
    兰江山第
    联泰梅沙湾
    和黄懿花园
    仁山智水
    金地天悦湾
    招商观园
    润恒御园
    兰亭美舍
    中央原著
    阅山华府
    万科璞悦山

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